Woningmarkt 2022 voorspelling: >10% prijsstijging

De huizenprijzen stijgen opnieuw flink, maar de piek is bereikt.De afgelopen 20 jaar waren de huizenprijzen nog nooit zo hard gestegen in één jaar. In dit artikel van vorig jaar, voorspelden de DNB een stijging van 10% in 2021, dit is 15% gebleken.

In december 2021 was een bestaande koopwoning 20,8% duurder dan dezelfde maand een jaar eerder. Het vorige record stamt uit februari 2000, toen stegen de huizenprijzen met 20,1% ten opzichte van februari 1999. Ten opzichte van het meest recente dal in de woningmarkt in juni 2013, zijn de woningprijzen met maar liefst 85% verhoogd. Een woning die in 2013 € 200.000 waard was, brengt nu gemiddeld € 370.000 op. Wat zijn de voorspelling voor voor de woningmarkt van 2022? Wij verzamelden de inschattingen van experts.

Waarom stijgen de prijzen ook alweer zo hard?

De woningmarkt is een ingewikkeld systeem met veel factoren die van invloed zijn. Sinds het einde van de crisis in 2013 zijn de prijzen continu gestegen omdat de economie aantrok, maar er kan pas sinds een paar jaar van een “gekte” worden gesproken met nog nooit geziene stijgingen.

De twee grootste redenen zijn de lage hypotheekrente, waardoor maandlasten laag zijn, en krapte op de markt. Er zijn dus veel mensen die een huis kunnen en willen kopen, maar weinig mensen die hun huis te koop aanbieden. Mensen die wel doorstromen kunnen hun huidige huis goed verkopen en hebben veel overwaarde om in te zetten bij het bieden op een nieuwe woning. Tel daar ook nog eens investeerders bij op die veel te besteden hebben en daarmee woningen kunnen wegkapen voor huizenkopers en de cirkel is compleet.

Een extra factor is dat mensen door thuiswerken verder van hun werkplek af willen wonen. Hierdoor wordt de prijzenstijging sneller door het land verspreid. Traditioneel goedkopere, landelijke gebieden stijgen sneller mee in prijs met de prijzen van stedelijke gebieden dan eerder.

Wat brengt de woningmarkt in 2022

De toekomst voorspellen kan niemand, maar er zijn knappe koppen die een zo goed mogelijke poging doen. Hoe lang zal dit nog doorgaan? Is iets wat veel mensen die hopen een huis te kunnen kopen zich afvragen.

Helaas beginnen we met slecht nieuws, de hiervoor beschreven twee belangrijkste factoren: een gunstige hypotheekrente en krapte op de markt, blijven onveranderd in de woningmarkt van 2022. Daardoor is een prijsdaling in geen enkele voorspelling te vinden. Sterker nog, de stijging zal gewoon aanblijven, maar de verwachting is dat de stijging iets minder hard zal gaan.

We steken gelijk van wal met de voorspellingen van de grote Nederlandse banken:

• De Rabobank verwacht een huizenprijsstijging in 2022 van 11,5%.
• ABN AMRO schat een prijsstijging van 12,5% in. Eerder ging de bank nog uit van 10%.
• ING verwacht een prijsstijging van 9,9%

Gemiddeld verwachten ze dus een stijging van zo’n 10,5%. Over heel 2021 stegen de prijzen met bijna 15%, de verwachting is dus een derde minder stijging. Simpelweg omdat het wat mensen kunnen betalen en neer willen leggen voor een woning zijn grens bereikt.

Een gemiddeld koophuis in Nederland kost eind 2021 € 438.000. In Friesland is dit € 334.000. Dit is fors hoger dan de hypotheeklening die een gemiddeld gezin kan krijgen. Bovendien wordt in bijna 75% van de gevallen boven de vraagprijs verkocht. Ook het aantal huizen dat wordt aangeboden, daalt. Dit drijft de prijs ook op.

Er wordt verwacht dat de hypotheekrente vanaf 2022 iets gaat stijgen, zo’n 0,2% tot 0,4%. Hierdoor kunnen mensen een iets lagere hypotheek krijgen, doordat hun maandlasten hoger worden. Dit zorgt ervoor dat er minder potentiële kopers zijn. Maar door de ernstige krapte zal dit niet direct een groot effect hebben.

En de lange termijn?

Goed, in woningmarkt van 2022 is er dus nog weinig verbetering of verandering. We hebben sinds kort een nieuw kabinet, welke plannen staan in het coalitieakkoord om de situatie te verbeteren?

• Het kabinet wil 100.000 woningen per jaar bouwen, waarvan grond van het rijk zal worden ingezet voor sociale huurwoningen en koopwoningen onder de NHG-grens.
• Bij de hypotheekaanvraag gaat de actuele studieschuld meetellen, in plaats van de beginstand. Hierdoor gaat het maximale hypotheekbedrag wat men kan lenen omhoog.
• De verhuurderheffing, een extra belasting voor woningcorporaties, wordt in stappen afgebouwd waardoor huurprijzen lager worden en sociale huurwoningen betaalbaar blijven.
• Het huurtoeslagensysteem wordt aangepast. Er is straks geen maximum huurbedrag meer om huurtoeslag te krijgen (momenteel is de grens een huurprijs van 763,47 p.m.). Dit wordt aangepast naar een systeem waar wordt gekeken naar je inkomen, waardoor huren in de vrije sector voor meer mensen mogelijk wordt.
• Het wordt niet meer mogelijk om € 100.000 belastingvrij te schenken (de “jubelton”), hierdoor krijgen kinderen van ouders met minder vermogen, gelijkere kansen op de woningmarkt.

Genoeg goede voornemens van dit kabinet dus, ook het aanstellen van een minister van Volkshuisvesting (Hugo de Jonge), laat zien dat het kabinet dit een belangrijk punt vindt en de ernst van de krapte inziet. Voordat al deze plannen effect zullen krijgen, zijn we echter een paar jaar verder.